De multifamily a galpões: os planos da Brookfield em imóveis no país, segundo o CEO

Bloomberg Línea — O mercado imobiliário brasileiro está em um momento em que oferece diferentes oportunidades de negócios. Essa é a visão de Roberto Perroni, executivo que comanda a área de real estate no país da gestora canadense Brookfield: no seu plano estão novos investimentos em ativos que vão de galpões logísticos e escritórios a empreendimentos residenciais multifamily.

“Estamos no Brasil há mais de cem anos e, embora a política tenha altos e baixos, nós investimos no longo prazo e pretendemos continuar investindo no país. Hoje o cenário é de notícias boas como juros caindo e queda do desemprego”, disse Perroni, CEO da Brookfield Properties no Brasil, em entrevista à Bloomberg Línea.

A área imobiliária que Perroni lidera tem atualmente R$ 26 bilhões em ativos sob gestão e cerca de dois milhões de metros quadrados de área locável em operação e desenvolvimento no país; o grupo canadense tem ao todo, incluindo outras áreas, R$ 186 bilhões sob gestão no Brasil.

Uma das grandes apostas da divisão é o segmento multifamily, que engloba edifícios residenciais destinados à locação em que o proprietário ou a administradora é responsável tanto pela gestão como pela manutenção dos apartamentos.

“Podemos oferecer esses produtos em mais de 20 cidades. É um mercado enorme”, disse Perroni, acrescentando que a Brookfield deve crescer tanto no médio quanto no alto padrão.

O executivo tem experiência de cerca de 30 anos em cargos de liderança em grandes empresas no mercado imobiliário. Antes da Brookfield, em que ingressou em 2012, foi presidente da Cyrela Commercial Properties (CCP), hoje SYN Prop & Tech, head para o Brasil da JER Partners e CEO da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), além de ter atuado uma década na Birmann.

A entrada da Brookfield Properties no segmento multifamily no Brasil aconteceu na média renda, em dezembro de 2021, por meio de uma parceria com a incorporadora MRV (MRVE3). No mês passado, a Brookfield estreou no multifamily alto padrão, por meio de uma parceria com a JFL Living.

“Os empreendimentos multifamily são um grande ponto de mudança no mercado de médio e alto padrão. A demanda está crescendo muito e os valores de locação também estão subindo”, disse o executivo.

A nova aposta da Brookfield no segmento envolve a aquisição de 77 apartamentos de alto padrão que serão transformados em um multifamily no Complexo Parque da Cidade, zona sul da capital paulista.

As unidades estão localizadas na torre do JW Marriott, mesmo local em que a Brookfield possui quatro edifícios corporativos, três restaurantes e quiosques. Os apartamentos serão mobiliados e a Brookfield e a JFL irão investir R$ 30 milhões em obras de retrofit e decoração das unidades e áreas comuns.

Na visão de Perroni, as novas gerações se preocupam menos com a posse e mais com o uso. “É uma tendência mundial que também vale para as residências.” A vantagem, segundo o executivo, é que o aluguel dos apartamentos nessa modalidade já tem diversos serviços incluídos como luz e internet, por exemplo.

Ele estimou que o segmento multifamily de alto padrão é composto de aproximadamente dez players no Brasil, mas apenas a MRV e a Brookfield atuam com média renda. Em sua avaliação, esse mercado – cujos aluguéis variam entre R$ 1.500 e R$ 3.000 por mês – é o que tem maior potencial de crescimento.

No total, a Brookfield tem em seu portfólio aproximadamente 7.000 unidades multifamily na média renda, localizadas nas cidades de Contagem (MG), São Paulo (SP), Campinas (SP), Lauro de Freitas (BA) e Porto Alegre (RS). Os empreendimentos são construídos e operados pela Luggo, da MRV.

“As categorias de baixa e média renda estão indo muito bem no segmento e devem crescer mais do que o multifamily alto padrão. A demanda tem crescido muito”, afirmou.

Isso não significa, no entanto, que não existam desafios. “A maior dificuldade no segmento é saber construir com baixo custo. Desde a pandemia, continua sendo difícil achar terrenos bem localizados, o que gera uma disputa entre as incorporadoras.”

Escritórios: de child care a pet center

Perroni contou que a ocupação nos escritórios sob gestão da Brookfield ainda não voltou, na média, aos níveis pré-pandemia, embora o trabalho presencial tenha crescido de forma significativa. Às terças, quartas e quintas-feiras, entretanto, a ocupação já é superior ao patamar pré-covid.

“O mercado voltou a ter um movimento muito forte e algumas empresas já não cabem em seus escritórios”, afirmou o executivo.

Segundo Perroni, o perfil da demanda corporativa mudou desde a pandemia e hoje as empresas precisam oferecer atrativos para levar seus funcionários ao trabalho de forma presencial. “Estamos ajudando nossos inquilinos a trazer de volta as pessoas para o escritório”, disse.

Ele citou como exemplo de “atrativos” aos trabalhadores novas instalações que vão desde praça de alimentação até creche. “Nosso primeiro child care tem praticamente fila de espera e já começamos a planejar outros”, disse o executivo. O serviço é destinado a crianças de 0 a 5 anos.

A empresa também passou a oferecer, recentemente, o serviço de hotel para animais de estimação. “No pet center, o funcionário pode trazer seu cachorro uma vez por semana”, disse.

Em meio aos altos e baixos do mercado imobiliário, o executivo ressaltou que a Brookfield conseguiu reduzir a vacância de escritórios mesmo durante a pandemia. Atualmente, o índice está em 25%, influenciado pela compra recente dos ativos da BR Properties e pela entrega de dois novos edifícios.

“Se não fossem esses fatores, teríamos 99% de ocupação. Devemos terminar o ano com 80 mil metros quadrados de novas locações”, disse Perroni.

‘Vamos investir mais em galpões’

O líder da área de imobiliário da Brookfield no Brasil afirmou que os galpões logísticos seguem com desempenho positivo, embora não da mesma forma como no auge da pandemia. Perroni lembrou que, naquele momento, o fenômeno de crescimento exponencial do e-commerce impulsionou o segmento, com galpões sendo alugados até um ano e meio antes da entrega.

“Essa demanda foi grande na pandemia, principalmente devido ao e-commerce, mas a euforia passou”, disse. Ele disse, porém, que os galpões logísticos continuam “alugando bem”.

A Brookfield tem hoje sete parques logísticos com cerca de 910 mil metros quadrados de área locável em operação e em desenvolvimento, nos estados de São Paulo e Minas Gerais.

A estratégia da empresa tem como foco localidades em um raio de 30 a 35 quilômetros de São Paulo, onde a barreira de entrada é maior.

Perroni contou que a Brookfield comprou recentemente um terreno de um milhão de metros quadrados em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo . “Estamos focando em regiões com menos competição em meio à escassez de terrenos. Vamos investir mais em galpões logísticos”, acrescentou.

O executivo destacou que a Brookfield também desenvolve outro projeto na área logística no aeroporto de Guarulhos, em que os clientes terão acesso, por ar e por terra, à alfândega dentro do galpão logístico da empresa. “No ano que vem, a carga que chegar por via aérea poderá sair de caminhão.”

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