Actualización de la oficina: ya está en marcha una fuga hacia la calidad

White Paper

Introducción

Dos años después del inicio de la pandemia, el futuro del mercado de las oficinas sigue suscitando un debate apasionado.

En agosto de 2020, ofrecimos nuestra opinión: los edificios de la mejor calidad en los principales centros urbanos con un entorno de “vivir, trabajar y recrearse” se comportarían mucho mejor que los inmuebles de oficinas más antiguos con elevados gastos de capital diferidos o los situados en ubicaciones menos deseables.1 En otras palabras, la demanda seguiría siendo fuerte para los inmuebles de oficinas de mejor calidad y hemos comprobado cómo se ha materializado esa tendencia.

En la actualidad, Green Street, una empresa de análisis inmobiliario comercial, prevé que la demanda de oficinas disminuirá aproximadamente un 15 % debido a la flexibilidad laboral.2 Sin embargo, esa previsión oscurece el claro «fuga hacia la calidad», donde el impacto negativo de la demanda se ha inclinado hacia las construcciones más antiguas y poco invertidas, y la fuerte demanda ha continuado por un espacio de alta calidad.

Estos edificios de oficinas pueden ser nuevos o haber sido renovados recientemente, y suelen estar llenos de comodidades y en ciudades cercanas a los centros de tránsito. Por ejemplo, desde el comienzo de la pandemia, el 84% de la actividad total de arrendamiento en el centro de Manhattan ha ocurrido en activos de clase A o «trofeos», según Cushman & Wakefield.3

El 84 % de la actividad total de arrendamiento en el centro de Manhattan se ha producido en activos de clase A o «trofeo».

Ahora vemos que la diferencia entre los alquileres que se pagan por los espacios de primera categoría y los de baja calidad se está ampliando hasta alcanzar niveles récord. En febrero de 2022, los alquileres del 10 % de los edificios de oficinas más caros de Estados Unidos eran un 51 % más altos que los del resto de los inmuebles de sus mercados, según la empresa de datos VTS.4 En Brookfield, hemos observado tendencias similares en los mercados de oficinas de todo el mundo, como Nueva York, Sídney, Londres, Seúl, Dubái, Shanghái, Berlín y Bangalore, un centro tecnológico mundial en la India.

Lo que hay que tener: oficinas de alta calidad en las grandes ciudades

Creemos que las grandes ciudades globales seguirán siendo los lugares en los que los empleadores necesitan estar para contratar al mejor talento —y al más diverso— del mundo.

Dado que el mercado laboral actual está ajustado, se trata de una cuestión de acceso a la mano de obra para los empleadores.

Las empresas tecnológicas están firmando contratos de arrendamiento en ciudades de categoría mundial como Nueva York, Shanghái, Londres y Berlín porque es allí donde está el talento.

Piense en Meta, la empresa matriz de Facebook, que aumentó su plantilla global de alrededor de 58 000 empleados a finales de 2020 a aproximadamente 72 000 a finales de 2021, un aumento interanual del 23 %. En 2020, durante el pico de la pandemia, Meta firmó un contrato de alquiler de 67 800 metros cuadrados en Manhattan, el mayor acuerdo de oficinas en Nueva York de ese año. En la actualidad, la empresa está haciendo avances en la propiedad y se espera que los empleados empiecen a trabajar allí a finales de año.

A medida que las empresas en crecimiento amplían su plantilla y pagan sueldos de nivel superior, los equipos directivos suelen querer que estos empleados estén juntos, de forma presencial. Por lo tanto, los propietarios de oficinas deben crear un ambiente en lo que los empleados quieran estar. Cada vez más, esa dinámica incluye un espacio de oficina «trofeo» con comodidades modernas, luz natural, vistas impresionantes, aire limpio, credenciales de sostenibilidad y muchas zonas comunes donde la gente pueda interactuar. Y hemos comprobado que los inquilinos están dispuestos a pagar por ello.

Figura 1: Los inquilinos no se desaniman por el precio

Transacciones de más de 1000 USD por metro cuadrado, 2016–2021

Figure 1: Tenants Are Undeterred By Price
Fuente: CBRE Research. Datos de 20 de diciembre de 2021.

De hecho, CBRE informó que a principios de 2022 el mercado de oficinas de gama alta de Manhattan —a menudo edificios nuevos o renovados con abundantes comodidades, sistemas de construcción modernos y acceso fácil al transporte público— ha vuelto a recuperar los niveles habituales desde antes de a la pandemia. En 2021, 105 tratos incluyeron un alquiler inicial, con un precio por metro cuadrado, de 1000 dólares o más (Ver la figura 1).6 Aunque la cantidad de ayudas para la mejora de la propiedad de alquiler («tenant-improvement allowances») y las ofertas de alquileres gratuitos han aumentado, el número de contratos de 1000 dólares subió un 114 % con respecto a 2020 y un 18 % por encima de la media histórica de cinco años. Además, en Brookfield, nuestro equipo de arrendamiento ha visto cómo varias operaciones en el centro de Manhattan superaban los 2000 dólares por metro cuadrado.

Los inquilinos del sector tecnológico, lo que se encuentra en una fase de gran crecimiento, también están llegando a muchas de las mismas ciudades en busca de espacios de oficina «trofeo».

En 2021, Google anunció la adquisición de St. John’s Terminal por 2100 millones de dólares, un edificio de oficinas del lado oeste de Manhattan recientemente renovado que ya estaba alquilando. Además, la empresa también se está expandiendo en otras ciudades.

En enero de 2022, Google anunció que aumentaba su inversión en Londres con la compra de la urbanización Central Saint Giles por 730 millones de libras. La empresa tiene previsto reformar el inmueble, instalando “nuevos tipos de espacios de colaboración para el trabajo en equipo presencial, así como creando más espacio general para mejorar el bienestar”.8 La inversión de Google en las oficinas amplía efectivamente su capacidad en el Reino Unido en un 50 %. Google cuenta actualmente con 6400 empleados en el Reino Unido, pero pronto tendrá capacidad para emplear a 10 000 personas en la región.

No son solo las empresas tecnológicas las que están pagando alquileres muy caros por espacios de oficinas de primera categoría. En San Francisco, Citigroup dejará su torre homónima en el centro de la ciudad y se trasladará a una propiedad más cara en el número 1 de Market Street.9 En Nueva York, Chubb, una empresa de seguros de inmuebles y accidentes, se trasladará desde su actual sede cerca de Times Square y alquilará 22 300 metros cuadrados como arrendatario principal del 550 de Madison Avenue, una propiedad de oficinas «trofeo» remodelada.10 También en Nueva York, Morgan Stanley firmó un contrato de alquiler de 15 años por unos 37 000 metros cuadrados y ocupará espacio adicional en el edificio Park Avenue Plaza, situado en el 55 East 52nd Street.11 Por último, en el centro de Los Ángeles, Adidas ha alquilado recientemente unos 10 000 metros cuadrados en el California Market Center, una reurbanización de oficinas nuevas, propiedad de Brookfield.12

Una fuga hacia los inmuebles de calidad para oficinas

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Los que no hay que tener: espacios de menor calidad

“Bienvenidos a la era de la obsolescencia acelerada”, señalaba la publicación de mercados privados PERE en diciembre de 2021, “ya que los requisitos ASG (Ambiental, Social y de Gobierno) más estrictos y las exigencias de los inquilinos han hecho que muchos inmuebles ya no estén a la altura de los estándares”.13

La mayoría de los activos de oficinas requieren más capital del que se podría haber financiado hace cinco o diez años. A su vez, el mayor riesgo de obsolescencia también ha provocado una reducción del universo invertible. Para algunos de estos activos de oficinas de clase B y C, el dinero que se necesitaría para poner sus edificios al día —para modernizar los ascensores, revisar los sistemas mecánicos, completar un revestimiento completo de la fachada y más— simplemente no merece la pena.

En su lugar, algunos se convertirán en viviendas multifamiliares, otros en activos de ciencias de la vida, otros en hoteles y otros en espacios industriales. Otros seguirán funcionando, pero como zombis (atrayendo a algunos inquilinos pero luchando con una desocupación crónica cerca de 35 %).

 

Conclusiones

Desde un punto de vista fundamental, es importante recordar que los edificios de oficinas entraron en esta recesión inducida por la pandemia con unos niveles de alquiler muy altos, quizás más de lo que nunca habían estado. En EE. UU., por ejemplo, siguió casi una década de absorción neta positiva a nivel nacional después de la crisis financiera mundial. Y como muchas empresas arrendatarias superaron la pandemia sin quebrar, siguen teniendo contratos de arrendamiento a largo plazo y siguen pagando sus alquileres.

Por supuesto, totalmente alquilado no significa necesariamente totalmente ocupado, y algunas empresas pueden llegar a decidir que necesitan menos espacio de oficinas en el futuro. Por otra parte, eso también sugeriría que la construcción de nuevas oficinas probablemente haya tocado su pico y que, con el tiempo, esta falta de nueva oferta aumentaría la demanda de los inmuebles de oficinas de alta calidad ya existentes.

Las oficinas se están recuperando, pero creemos que esa recuperación se inclinará hacia los mejores activos de oficinas. Estos son exactamente los tipos de activos que las empresas quieren arrendar, y a los que los inversores institucionales, los fondos de pensiones y los fondos soberanos de inversión querrían destinar su capital.

 


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Sobre el terreno: Manhattan

En diciembre de 2021, a pesar del sentimiento negativo derivado de la pandemia, se produjeron dos transacciones en la ciudad de Nueva York que ponen de manifiesto la fortaleza del mercado de inversión en activos de alta calidad.

La primera es la remodelación de One Madison Avenue. SL Green Realty Corp. vendió una participación del 25 % a un inversor institucional no identificado, que destinará al menos 259,3 millones de dólares de capital al proyecto.14 Según SL Green, “la salud y el bienestar son primordiales en el diseño del edificio”; en términos prácticos, esto significa la circulación de aire fresco, ventanas de gran tamaño, mucha luz natural y espacios exteriores.

La segunda es la venta de una participación del 49 % en One Manhattan West.15 Un grupo dirigido por Brookfield vendió una participación del 49 % en una operación que valoró la torre de oficinas de 67 pisos y unos 200 000 metros cuadrados —que se inauguró en 2019 y está alquilada en un 94 %— en 2850 millones de dólares. Más allá del precio de venta, hay que tener en cuenta que las valoraciones de los activos sin riesgo y generadores de efectivo, como One Manhattan West, también se benefician del actual entorno de tipos de interés bajos.

En una ciudad en la que aproximadamente el 90 % del stock de oficinas tiene más de 20 años, estos activos de alta calidad son del tipo que creemos que están mejor posicionados de cara al futuro, tanto desde el punto de vista de la demanda de los inquilinos como de las ventas de inversión.

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Sobre el terreno: Sídney

En el mercado de inversiones de Sídney, estamos viendo una feroz competencia por los activos del cuartil superior, apoyada por —tal y como describió el Australian Financial Review en enero de 2022— “el peso del capital que persigue los arrendamientos a largo plazo en los edificios de calidad y el creciente impacto de las consideraciones ambientales, sociales y de gobernancia en las decisiones de inversión”.16

En 2021, una transacción que ejemplificó esta carrera hacia la calidad fue la de 200 George Street. En julio, Mirvac se asoció con M&G Real Estate para comprar el 50 % del inmueble que aún no poseía. El precio fue de 575 millones de dólares, lo que representó una tasa de capitalización del 4,3 %.

Otra transacción reciente demuestra cómo los mejores activos de oficinas están atrayendo una oferta importante en el mercado de inversión: el complejo de oficinas Darling Quarter. Darling Quarter, que está arrendado al banco Commonwealth Bank para los próximos 12 años, tenía una participación del 50 % comercializada para su venta por el Abu Dhabi Investment Authority, uno de los dos copropietarios del activo. A finales de enero, según el Australian Financial Review, una empresa conjunta entre Allianz Real Estate y el Servicio Nacional de Pensiones de Corea adquirió la participación del 50 %.17 El precio de compra fue de 633 millones de dólares australianos, lo que representa una tasa de capitalización de menos del 4 %, un rendimiento mínimo récord para el mercado de oficinas australiano.

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Sobre el terreno: Londres

Londres ofrece otro buen ejemplo de la carrera hacia la calidad del sector de oficinas. Según un estudio elaborado por Green Street en septiembre de 2021, en el centro de Londres, los alquileres de las oficinas de primera categoría se están “desvinculando” de las tasas de desocupación del mercado en general (Ver el gráfico 2).18 En otras palabras, aunque los niveles de ocupación disminuyeron durante la pandemia, las tasas de alquiler de los inmuebles de primera categoría subieron.

Parte de la explicación de esta desvinculación, según Green Street, es que mientras la tasa global de disponibilidad del mercado en el centro de Londres ronda el 11 %, la cifra estimada para el stock de primera categoría se sitúa probablemente entre el 5 % y el 9 %.

En Londres, disponer de un espacio de oficinas de primera categoría nuevo o renovado en las ciudades de entrada puede ser una ventaja competitiva que ayude a atraer talento. Un ejemplo es el de Citigroup, que en enero de 2022 anunció sus planes para transformar su sede de Londres, donde se llevan a cabo sus operaciones para Europa, Oriente Medio y África.19 La empresa reformará por completo el 25 Canada Square, su torre de oficinas de 42 pisos en el distrito londinense de Canary Wharf, que había adquirido por algo más de 1000 millones de libras en 2019. La remodelación pondrá un mayor énfasis en los espacios de colaboración y en la eficiencia energética, junto con zonas de bienestar para los empleados. Se estima que la obra, de tres años de duración, costará más de 100 millones de libras.

Figura 2: Los alquileres de las oficinas de primera categoría de Londres se “desvinculan” de las tasas de desocupación

Crecimiento trimestral del alquiler de primera categoría frente a la variación de la tasa de desocupación desde el trimestre anterior

Figure 2 Londons Prime Office Rents Decouple From Vacancy Rates
Fuente: Green Street.

 


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Sobre el terreno: Seúl

La desocupación general de oficinas de grado A sigue bajando en Seúl. En un informe de enero de 2022, Colliers señala que el mercado de oficinas de Seúl, que ha sido un mercado favorecido por los inquilinos desde 2010, ha pasado a ser un mercado de propietarios.20

La demanda de oficinas procede de la expansión de las empresas tecnológicas, incluidos los operadores de centros de llamadas, así como de las empresas biofarmacéuticas. Como resultado, la disponibilidad de espacio alquilable está disminuyendo (Ver la figura 3).

Los inquilinos del sector tecnológico siguen expandiéndose y aspiran a hacerse con todo el espacio de oficinas de primera categoría disponible. A medida que se hace difícil encontrar opciones de arrendamiento en el distrito de negocios de Gangnam, los inquilinos tecnológicos se están expandiendo al distrito de negocios central y al distrito de negocios de Yeouido.

Como anécdota, la actividad de arrendamiento del año pasado en IFC Seoul, un complejo de uso mixto en el distrito empresarial de Yeouido, propiedad de Brookfield y sus socios, reflejó estas tendencias; de hecho, la ocupación de las oficinas en IFC Seoul está ahora por encima del 99 %.

Figura 3: Las tasas de desocupación de clase A están cayendo en Seúl

Tasas de desocupación de clase A

Figure 3 Class A Vacancy Rates Are Falling in Seoul
Fuente: Colliers

 


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Sobre el terreno: Bangalore

En la India, las empresas tecnológicas siguen impulsando la demanda de oficinas. Las empresas multinacionales indias de tecnología de la información han ido aumentando sus considerables plantillas, y se espera que esto genere aún más demanda de oficinas.

Bangalore, por ejemplo, también conocida como Bengaluru, es la capital del estado de Karnataka, en el sur de la India. También es el centro del sector de alta tecnología de la India. En Brookfield, estamos viendo solicitudes de propuestas de inquilinos para superficies significativas en este mercado; en total, casi 500 00 metros cuadrados, con entregas previstas en los próximos dos años.

Los niveles de desocupación de oficinas están aumentando en Bangalore; sin embargo, como señala Savills en un informe de enero de 2022, “los edificios de primera calidad en micromercados activos siguen siendo los preferidos por los ocupantes y tienen una desocupación insignificante”.21

Esto coincide con lo que Brookfield está viendo en otros mercados de la India. Nuestros activos han experimentado un fuerte arrendamiento con inquilinos de primera línea (por ejemplo, un contrato de unos 40 000 metros cuadrados con Mastercard en Bluegrass Pune y un contrato de 35 000 metros cuadrados con Samsung en Candor Techspace N2), lo que demuestra la demanda de activos institucionales de grado A de alta calidad.

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Sobre el terreno: Dubái

ICD Brookfield Place, propiedad a partes iguales de Brookfield y de su socio, se inauguró hace aproximadamente dos años y es un activo de primera categoría superior.

Según la información recabada por CBRE, ICD Brookfield Place representó aproximadamente el 48 % de los nuevos arrendamientos dentro de los edificios de oficinas de primera categoría del DIFC en 2021.22 El grupo suizo de lujo Richemont es un ejemplo de inquilino que ahora alquila espacio en ICD Brookfield Place.

Los alquileres medios del mercado de Dubái continuaron suavizándose en 2021, según CBRE. De hecho, en 2021, los alquileres medios de clase A de Dubái en el distrito central de negocios cayeron un 0,1 % interanual. Mientras tanto, los alquileres medios de clase B y C de Dubái cayeron un 4,4 % y un 6,8 %, respectivamente, en términos interanuales.

Los alquileres en ICD Brookfield Place, sin embargo, se apartaron de esta tendencia en 2021, aumentando un 5 % interanual. Profundizando, los alquileres de las oficinas de primera categoría y de clase A de Dubái rondan los 522,7 dólares (1920 AED) y los 386,6 dólares (1420 AED) por metro cuadrado al año, respectivamente. Compárelo con los alquileres medios de ICD Brookfield Place, que son de 694,2 dólares (2550 AED) por metro cuadrado. Esto significa que, en Dubái, los alquileres medios de ICD Brookfield Place no solo están un 33 % por encima de los alquileres de las oficinas de primera categoría, sino que también están un 80 % por encima de los alquileres de las oficinas de clase A.

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Notas finales:

1. Brookfield, The Future of the Office: Not What You Might Think (disponible en inglés), 17 de agosto de 2020
2. Green Street, U.S. Office Outlook (disponible en inglés), 13 de enero de 2022.
3. Cushman & Wakefield, Q4 2021 Office Overview (disponible en inglés), enero de 2022
4. Wall Street Journal, Businesses Lease Trophy Space to Stoke Return to the Office (disponible en inglés), 2 de noviembre de 2021
5. Harvard Business Review, https://hbr.org/2022/01/why-companies-arent-cutting-back-on-office-space, 25 de enero de 2022
6. CBRE, Strong Demand for Top-Quality Office Space Fuels Recovery of $100-per-sq.ft. Rental Market (disponible en inglés), 4 de enero de 2022
7. Google, Increasing Google’s investment in New York (disponible en inglés), 21 de septiembre de 2022
8. Google, Increasing Google’s investment in the UK (disponible en inglés), 14 de enero de 2022
9. The Real Deal, Citigroup to leave longtime SF home, cut office footprint by half (disponible en inglés), 18 de noviembre de 2021
10. Bloomberg, Manhattan’s Former Sony Building Lands Chubb as Anchor Tenant (disponible en inglés), 18 de noviembre de 2021
11. Bloomberg, Morgan Stanley Bets on NYC With Lease for BlackRock Offices (disponible en inglés), 4 de enero de 2022
12. Wall Street Journal, Adidas Signs Downtown Los Angeles’s Biggest Office Lease in More Than a Year (disponible en inglés), 11 de enero de 2022
13. PERE, Deep Dive: Private real estate’s obsolescence problem (disponible en inglés), 6 de diciembre de 2021
14. SL Green, SL Green Announces Sale of 25 Percent Interest in One Madison Avenue (disponible en inglés), 6 de diciembre de 2021
15. Wall Street Journal, Blackstone Nears Deal Valuing Manhattan Office Tower at $2.85 Billion (disponible en inglés), 17 de diciembre de 2021
16. Australian Financial Review, Office tower trade set for record sales in 2022 (disponible en inglés), 3 de enero de 2022
17. Australian Financial Review, Allianz fund buys Sydney office for $630m on record-low yield (disponible en inglés), 31 de enero de 2022.
18. Green Street, Office Insights: Same But Different (disponible en inglés), 9 de septiembre de 2021.
19. Financial Times, Citi plans £100m revamp of Canary Wharf tower (disponible en inglés), 26 de enero de 2022
20. Colliers, Transition to landlords’ market & lowest vacancy in Gangnam since 2010 (disponible en inglés), 21 de enero de 2022
21. Savills, India Market Watch: Office Year-End 2021 (disponible en inglés), 18 de enero de 2022
22. Según CBRE, el conjunto competitivo de ICD Brookfield Place incluye cinco edificios de primera categoría en el Dubai International Financial Centre (DIFC), situado en Dubái, EAU.

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