L'avenir des bureaux pourrait vous surprendre

Livre blanc

Quoique le télétravail ait gagné en popularité dans un monde aux prises avec la pandémie de COVID-19, nous croyons que les lieux de travail physiques et dynamiques demeureront recherchés, en plus de faire partie intégrante de la culture d'entreprise.

Les travailleurs d'aujourd'hui n'ont probablement jamais imaginé qu'ils vivraient une pandémie, et encore moins qu'ils auraient à travailler pendant celle-ci. Les confinements visant à ralentir la propagation de la COVID-19 ont poussé de nombreuses entreprises à tirer rapidement parti de la technologie afin de permettre à leurs employés de travailler à distance. Cette expérience a soulevé une grande question chez les observateurs de l'industrie : la solution rapide consistant à généraliser le télétravail va-t-elle s'imposer à long terme, et du même coup entraîner une baisse de la demande de locaux pour bureaux?

Nous pensons que la réponse est non. Selon nous, les entreprises qui réussissent apprécient la force de la collaboration en personne pour façonner une culture dynamique, et leurs employés en font autant. Bien que le télétravail puisse être efficace à court et même à moyen terme, il ne peut remplacer les interactions humaines pour toujours, et peut même être source de nombreux risques. Finalement, les contacts en personne (et les espaces de travail les favorisant) sont essentiels à une saine culture d'entreprise.

Notre vision repose sur notre expérience de collaboration étroite avec nos locataires dans le monde entier, sur nos observations dans les régions qui ont déjà commencé à se redresser, comme la Corée du Sud et l'Allemagne, et sur notre histoire de propriétaire exploitant qui remonte à plus de 100 ans.

Sans surprise, avec un portefeuille de plus de 250 immeubles de bureaux dans le monde, nous avons traversé de nombreuses périodes difficiles, notamment la bulle Internet (lorsque les avancées technologiques telles que le télétravail étaient censées rendre les bureaux physiques obsolètes), les attaques terroristes du 11 septembre 2001, la crise financière mondiale et le référendum sur le Brexit. Les bureaux ont encaissé ces chocs et plusieurs autres, et nous nous attendons à ce que cette résilience se poursuive pendant et après la pandémie.

Il importe toutefois de souligner que notre perspective se concentre sur le secteur dans lequel nous possédons et exploitons des bureaux, c'est-à-dire le segment de classe A : des immeubles haut de gamme situés dans de grands centres urbains offrant des commodités répondant à la philosophie des milieux visant à permettre aux employés de travailler, mais aussi de vivre et de se divertir. Nous nous attendons à ce que ces actifs s'en tirent beaucoup mieux que les immeubles de bureaux plus vétustes, étant donné leurs niveaux élevés de dépenses en immobilisations reportées ou leur situation moins enviable sur le plan géographique.

En fait, la demande de locaux pour bureaux de grande qualité pourrait même augmenter à long terme, l'effet psychologique de la pandémie faisant reculer la tendance persistante à la densification des bureaux.

La perspective à court terme : la résilience

Tout au long de la pandémie, les propriétés commerciales de Brookfield, y compris les bureaux, sont restées largement ouvertes pour permettre aux locataires d'entretenir les infrastructures et de maintenir les activités essentielles. Notre principal objectif est actuellement d'aider nos locataires à adopter les meilleures pratiques de reprise des activités et de communiquer les mesures que nous prenons pour rendre nos locaux sûrs pour le retour des travailleurs.  

Dans le cadre de ce processus, nous avons étudié les effets potentiels à court terme de la crise sur le secteur des bureaux en interrogeant nos locataires et en constatant les implications de nos propres yeux. Nos conclusions suggèrent que les répercussions à court terme sur le secteur seront limitées.

Tout au long de la pandémie, les paiements des baux sont restés stables pour les immeubles de bureaux de haute qualité; en fait, jusqu'en juin, nos recouvrements sont restés largement inchangés. De surcroît, étant donné que les baux de bureaux sont généralement des ententes à long terme (10 ans ou plus), nous pensons que le secteur devrait être bien protégé contre tout ralentissement du marché à court terme ou tout sentiment négatif qui pourrait survenir au cours des 12 à 18 prochains mois.

En ce qui concerne le travail à domicile, nous avons vu les employeurs adopter différentes approches au cours de cette période. Certaines entreprises technologiques à forte visibilité ont annoncé que leurs employés continueront à faire du télétravail pendant une période prolongée, voire indéfinie. Toutefois, nous demeurons sceptiques quant au fait qu'un nombre important de locataires se retrouveront avec une main-d'œuvre véritablement virtuelle pendant plus longtemps que ne le dicteront les plans de réouverture de leur région. En effet, après avoir annoncé que jusqu'à la moitié de ses employés travailleraient à domicile au cours des 10 prochaines années, Facebook a récemment signé un bail pour un local de 730 000 pieds carrés dans le West Side de Manhattan. Cette entente suit la conclusion d'un autre bail à la fin de l'année dernière pour acquérir 1,5 million de pieds carrés à quelques coins de rue de là.1

Les décisions de certaines entreprises selon lesquelles leurs employés travailleront de chez eux pour l'avenir prévisible ne sont pas nécessairement le reflet de changements stratégiques à long terme. Dans bon nombre de cas, ces entreprises ne peuvent accueillir plus de 50 % de leur main-d'œuvre dans leurs locaux tout en respectant la distanciation physique, et de nombreuses directives et plans gouvernementaux sont en constante évolution, avec des échéanciers incertains. Enfin, il convient de souligner que certaines entreprises technologiques vendent des services infonuagiques, des biens en ligne et des applications, et ne sont donc pas pressées d'encourager leurs employés à revenir sur les lieux de travail.

Pendant ce temps, beaucoup de nos propres locataire se sont consacrés activement à l'élaboration et à la mise en œuvre de plans de retour au bureau, selon un calendrier variant dans l'ensemble des régions. Dans de nombreux pays asiatiques, y compris la Chine et la Corée du Sud, nous avons vu une grande partie de la main-d'œuvre reprendre le travail en personne.  

À leur retour au bureau, les employés constatent que leur environnement a subi d'importants changements. Il peut s'agir de procédures de nettoyage accrues conformes aux directives sanitaires révisées, de politiques visant à garantir que les employés malades ne viennent pas au bureau, d'équipements de protection individuelle fournis par l'entreprise et d'exigences en matière de distanciation sociale. Les employés pourraient aussi remarquer une nouvelle configuration des lieux et des améliorations, comme des postes de travail plus espacés dotés de barrières transparentes, des systèmes d'ascenseur sans contact et de nouveaux systèmes de filtration visant à purifier l'air. Brookfield met en effet actuellement à l'essai des systèmes avancés de ventilation et de filtration de l'air dans nos bureaux de New York, de Toronto et de Calgary, dans l'optique de munir l'ensemble de nos bureaux locatifs de cette technologie.

La perspective à long terme : la confirmation du rôle du bureau

Bien sûr, nous assisterons potentiellement à une transformation de la demande pour des bureaux, qui dépendra de facteurs plus vastes. Les gouvernements doivent trouver un équilibre entre les préoccupations de sécurité et les objectifs de réouverture, ce qui jouera un rôle majeur dans les plans des entreprises. Le développement d'un vaccin ou d'un traitement efficace contre la COVID-19, lorsqu'il se concrétisera, changera assurément la donne dans l'évolution de la pandémie et ses effets sur l'emploi.

Quoi qu'il en soit, fort de notre expérience en matière d'investissement sur les marchés immobiliers, nous constatons déjà l'apparition de certaines tendances à plus long terme :

Le télétravail viendra finalement complémenter le travail au bureau plutôt que d'y suppléer. Si le travail à distance peut offrir une certaine flexibilité aux employés, le travail au bureau favorise la collaboration, la création de liens et l'établissement d'une culture : des ingrédients essentiels pour la croissance de l'entreprise, la gestion et le contrôle des risques ainsi que le perfectionnement des employés. Selon un récent rapport du FICC Markets Standards Board, les effectifs à distance à vaste dispersion géographique posent plus de 40 risques précis pour les entreprises, notamment dans les domaines de la cybersécurité, de la confidentialité, de l'exécution, du traitement du personnel et de la productivité2.

Les interactions en personne sont particulièrement importantes dans le contexte de l'intégration et du mentorat de jeunes employés, ce qui, bien sûr, est essentiel à la croissance à long terme d'une entreprise. Nos locataires nous disent que ces processus ne peuvent pas être reproduits et maintenus par vidéoconférence, du moins à long terme.

Une étude récente a révélé que 78 % des entreprises s'attendent à ce que 10 % ou moins de leurs effectifs optent pour le télétravail de façon permanente.

Il semble que le vent ait déjà tourné quant à l'idée du télétravail à perpétuité. Selon le Wall Street Journal, de plus en plus d'entreprises disent aujourd'hui qu'elles ne considèrent pas le travail à domicile comme une solution durable3.Le PDG de Barclays, Jes Staley, a récemment formulé des commentaires sur l'importance de la présence de travailleurs au bureau à long terme : « Nous voulons que nos employés se retrouvent, pour nous assurer de l'évolution de notre culture et de nos contrôles, et je pense que cela se fera avec le temps »4.En effet, la plupart de nos locataires nous disent qu'ils sont ravis de voir leurs employés revenir au bureau et interagir. Une récente enquête menée auprès de plus de 2 300 travailleurs aux États-Unis montre que de nombreux employés pensent la même chose.

Quel pourcentage de votre main-d'œuvre qui ne travaillait pas à distance avant la pandémie continuera de faire du télétravail de façon permanente dans un monde post-COVID?

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En date du 30 mars 2020. Source : étude Gartner, Inc. menée auprès de 317 directeurs et responsables financiers.

Selon une enquête récente, seuls 12 % des travailleurs états-uniens souhaitent travailler de la maison à temps plein.

Préféreriez-vous retourner au bureau ou continuer à faire du télétravail?

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Source : Sondage sur le télétravail aux É.-U. réalisé par Gensler en 2020. Le sondage par panel a été mené en ligne de façon anonyme auprès de plus de 2 300 travailleurs de bureau à temps plein basés aux É.-U. au sein d'entreprises

La demande de pieds carrés demeurera stable, et pourrait même augmenter dans certains cas.Il est faux de croire que toute augmentation permanente du télétravail entraînera automatiquement une diminution des locaux pour bureaux nécessaires pour accueillir les employés. Comme pratiquement tous les employés se rendent au bureau au moins une partie du temps, les entreprises auront généralement besoin d'au moins la même quantité d'espace qu'avant la pandémie. 

La plupart des employés souhaitent aussi disposer de plus d'espace personnel, non seulement pour des raisons de santé et de sécurité, mais aussi parce que la tendance à la densification des bureaux, qui dure depuis des décennies, a peut-être causé un retour du balancier. Par exemple, de nombreux travailleurs seront heureux de dire adieu au partage de bureau, qui consistait à mettre à la disposition des employés un nombre limité de sièges non attribués qu'ils pouvaient partager entre eux.

En outre, comme certaines normes de distanciation physique et certains protocoles de santé et de sécurité sont appelés à perdurer, certains employeurs pourraient exiger encore plus d'espace. En fonction de nos recherches et d'exemples que nous avons pu observés, cette situation pourrait se traduire par un besoin d'environ 200 pieds carrés par personne (approximativement la densité moyenne observée en 2011) et la nécessité d'environ 33 % d'espace supplémentaire.

La COVID-19 risque fort d'inverser la tendance à la densification des bureaux

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Source : UBS, Cushman & Wakefield; recherches de Brookfield

D'après notre expérience, certains locataires ont déjà commencé à explorer des moyens de reconfigurer ou même d'ajouter de l'espace à leurs bureaux à long terme. En effet, l'un de nos locataires en Asie a presque doublé la superficie de ses locaux quelques semaines à peine après le début du confinement dans son pays. Les entreprises ayant des surfaces de vente densément occupées devront apporter des changements à ces espaces en priorité, puisque la présence au bureau des employés dans le secteur du commerce est beaucoup plus essentielle que pour d'autres types d'entreprises. Enfin, certaines entreprises cherchent à dédier plus d'espace à la tenue de réunions avec des clients externes, parfois sur des étages distincts.

Nous nous attendons à ce que les employeurs recommencent à mettre plus d'espace personnel à la disposition des employés, possiblement à un niveau s'approchant davantage de celui que nous observions il y a dix ans, et à ce que cette tendance se maintienne de manière durable, même dans un monde post-vaccin, car les craintes et les attentes en matière de distanciation physique persistent (voir les résultats de l'enquête ci-dessous). Dans un récent rapport, UBS partageait le même point de vue, affirmant que « les entreprises ne voudront probablement pas simplement retirer des chaises comme elles le font actuellement, et s'orienteront plutôt vers une installation plus durable (c'est-à-dire à plus faible densité) en cas où nous assisterions à une nouvelle pandémie »7.

Quels changements dans l'environnement de votre entreprise vous permettraient de vous sentir à l'aise de retourner au bureau?

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Source : Sondage sur le télétravail aux É.-U. réalisé par Gensler en 2020. Le sondage par panel a été mené en ligne de façon anonyme auprès de plus de 2 300 travailleurs de bureau à temps plein basés aux É.-U. au sein d'entreprises

Les marchés de premier plan continueront à attirer et à retenir les locataires. Le glas a sonné pour les villes à de nombreuses reprises dans le passé; plusieurs ont remis en question l'avenir de la ville de New York à elle seule lors de la crise fiscale des années 1970, des vagues de criminalité des années 1980 et 1990, ainsi qu'à la suite du 11 septembre et de la crise financière mondiale. Bien sûr, New York a non seulement résisté à ces tempêtes, mais elle en est sortie plus forte, pour une raison simple : les gens, jeunes et vieux, veulent profiter du dynamisme d'une grande ville.

Des bureaux de grande qualité situés dans des marchés de premier ordre où l'offre est limitée continueront également d'attirer les locataires, car les grandes villes ne cesseront pas d'attirer les talents. Nous nous attendons à ce que cela demeure le cas, même alors que nous devons faire face aux défis posés par la COVID-19, et c'est pour cette raison que ces actifs représentent une part significative de notre portefeuille immobilier.

Une baisse de l'offre pourrait compenser une baisse de la demande de locaux pour bureaux. Compte tenu de la pandémie et au refroidissement qu'elle engendre relativement à la perception du secteur des locaux pour bureaux chez les investisseurs, les nouveaux projets risquent de se faire rares, car les institutions financières resserreront inévitablement les cordons de la bourse en ce qui concerne les prêts destinés à la construction. Un rapport de Citi Research datant du 29 juillet dernier indique que le niveau actuel de lancement de projets de bureaux aux États-Unis, en pourcentage du parc immobilier de bureaux au pays, est nettement inférieur à la moyenne historique.8 La diminution des nouvelles constructions pourrait, à son tour, exercer une pression à la hausse sur la demande.

La situation n'est pas éternelle.Nos nombreuses années d'investissement dans l'immobilier nous ont appris à entretenir une perspective à long terme. Par exemple, après le 11 septembre, presque tout le monde s'attendait à ce que les entreprises délaissent les hautes tours de bureaux. Il était même difficile de s'imaginer que les travailleurs se sentiraient un jour à l'aise de reprendre leurs activités normales. Quoique les souvenirs de cet événement teintent toujours notre vie, tous ont fini par reprendre le travail, même aux étages supérieurs. Au même moment, certaines nouvelles procédures mises en œuvre immédiatement après les attentats, comme les contrôles de sécurité et l'utilisation de cartes d'identité, sont devenues inhérentes au paysage de l'immobilier commercial.

Dans le même ordre d'idées, il importe de faire la distinction entre les mesures temporaires prises à la suite de la pandémie et les pratiques à plus long terme. Même après le développement et le déploiement d'un vaccin contre la COVID-19, bon nombre de nouveautés, par exemple les standards plus élevés de nettoyage, les plans d'étage et les technologies avancées, seront désormais la norme dans les bureaux. Nous nous attendons cependant à ce que d'autres caractéristiques propres à l'« ère COVID », comme les journées de travail dans le bureau à domicile autour d'un ordinateur portable, au cours desquelles s'enchaînent les vidéoconférences, aient une durée de vie beaucoup plus courte. 

Travailler avec des locataires ayant un excellent crédit et maintenir une durée moyenne pondérée des baux prolongée dans un portefeuille peut servir à contrebalancer les réactions instinctives. Prenons comme exemple le référendum original du Brexit en 2016, qui n'a pas eu de répercussions notables sur nos actifs de Londres. Nos locations se sont poursuivies sans interruption, et ce, malgré les gros titres annonçant la mort de Londres en tant que centre d'affaires mondial. En fait, pendant cette période, les niveaux d'occupation de nos bureaux sont demeurés stables et la ville n'a cessé de renforcer son rôle de chef de file de l'économie mondiale depuis lors.

Nos conclusions

Il ne fait aucun doute que l'expérience de la pandémie marquera les gens durablement et influencera la façon dont ils vivent leur vie quotidienne. Les gouvernements devront veiller à ce que tous se sentent à nouveau en sécurité dans les transports collectifs, et les employeurs devront pour leur part veiller à ce que se rendre au bureau en vaille le coût. Avant le confinement, les locaux étaient déjà un facteur clé influençant la capacité d'une entreprise à attirer et à conserver les meilleurs et les plus brillants talents. Cet aspect ne fera que gagner en importance dans l'ère post-COVID-19, car les effets psychologiques de la pandémie pourraient inciter les travailleurs à rechercher des entreprises aux aménagements plus spacieux.

Finalement, nous nous attendons à ce que le secteur des bureaux continue à prospérer, grâce à une demande encore plus forte pour des immeubles de bureaux de haute qualité dotés des meilleurs systèmes, technologies et références en matière de durabilité. Ces bureaux seront bien équipés pour offrir un milieu de travail qui puise à même le pouvoir des contacts en personne, ainsi qu'un soutien supplémentaire pour la santé et la sécurité des employés. En d'autres mots, nous pensons que la « nouvelle normalité » ressemblera beaucoup à l'ancienne, et que le bureau reprendra sa place en tant que centre gravitationnel pour les entreprises et leurs employés.

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Notes en fin de texte :
1. New York Times, « Facebook Bets Big on Future of N.Y.C., and Offices, With New Lease », 3 août 2020.
2. FMSB, Spotlight Review, « Examining remote working risks in FICC markets », juillet 2020.
3. Wall Street Journal, « Companies Start to Think Remote Work Isn’t So Great After All », 24 juillet 2020.
4. BBC, « Barclays: We want our people back in the office », 29 juillet 2020.
5. National Bureau of Economic Research, « Collaborating During Coronavirus: The Impact of COVID-19 on the Nature of Work », juillet 2020.
6. Mercer, « North American Employee Turnover: Trends and Effects », 29 janvier 2020.
7. UBS, Global Real Estate Analyser, « Special edition: COVID accelerating shifts in real estate landscape », 29 juin 2020.
8. Citi Research, « Shovels Down », 29 juillet 2020.

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