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2025년이 부동산 시장의 문이 다시 열리는 해였다면, 2026년은 유동성이 회복되는가운데 기민한 투자자들이 전술적 국면으로 본격 전환해, 더욱 매력적인 투자기회를 발굴하고 우량 자산을 현금화하는 해가 될 것입니다. 2020년대 초반을 특징지었던 변동성이 잦아들면서 가격 형성이 재개되고, 유동성도 다시 돌아오고 있습니다.

회복이 진행 중인 지금, 부동산 시장이 과거에도 이러한국면을 거쳤다는 점을 상기할 필요가 있습니다. 부동산은 규모가 크고 성숙한 자산군으로, 시장 사이클 전반에걸쳐 견조한 장기 성과를 제공해 왔으며, 변동성이나 인플레이션이 확대되는 기간에도 안정적인 수익을 창출해 왔습니다. 이러한 맥락에서, 지난 9월 실시된 딜로이트 설문조사에 따르면 전 세계 응답자의 약 4분의 3이 향후 12~18개월 동안 부동산 자산에 대한 투자 비중을 확대할 것으로 예상했으며, 이 중 3분의 1 이상은 부동산 투자
를 인플레이션 헤지 수단으로 생각했습니다.²¹

유동성 회복

부동산 사이클의 기반은 신용시장입니다. 거의 2년에 걸쳐 거래를 위축시킨 제한적 자금조달과 고금리 환경 이후, 흐름이 바뀌고 있습니다.

신용시장이 활기를 찾는 것은 차입자와 대출기관 모두에게 긍정적입니다. 미국에서는 상업용 모기지담보부증권(CMBS) 발행이 급격히 확대되어 2025년 발행 규모가 1,200억 달러를 넘기고 2007년 이후 최고 수준에 이를 전망입니다. 또한, 거의 모든 부동산 섹터에서 신규 대출 취급이 전년 대비 증가하고 있습니다.²² 다른 주요 시장에서도 중앙은행이 점진적 금리 인하를 추진하고 자본이 시스템으로 서서히 재유입되면서 유사한 흐름이전개되고 있습니다. 브룩필드도 자사 부동산 사업에서이러한 유동성 회복을 체감하고 있으며, 부채투자 영역에서 2025년 11월까지 약 50억 달러의 대출 취급이 진행됐고, 지분투자 영역에서 약 400억 달러 규모의 거래를완료했습니다.²³

다만, 시장 전반에 유동성이 회복되고 있으나, 세부 영역에 따라 편차가 큽니다. 다수의 부동산 자산과 운용사는자금조성 규모 감소와 DPI 하락, 부채·펀드 만기 도래로인해 여전히 압박을 받고 있습니다. 이로 인해 규모와 충분한 자본력을 보유한 투자자가 소규모·중견 GP와 협력해, 리스크가 상당 부분 해소된 우량 부동산 자산의 재자본화(리캡)를 지원할 수 있는 기회가 형성되고 있습니다.신용시장의 회복은 자본 흐름이 다시 활기를 띈다는 점에서 매우 중요합니다. 거래 규모는 이미 반등했으며, 이
는 시장의 신뢰 회복을 시사합니다(자료 7 참조). 당사는견조한 펀더멘털과 시장 왜곡이 맞물려 향후 1년간 특히 매력적인 기회를 제공할 것으로 보이는 섹터에 주목하며, 여기에는 주택, 물류, 데이터센터, 호텔업이 포함됩니다.

유럽에서는 많은 가구가 장기적 관점에서도 매매보다임대를 선택하면서 임대 수요가 증가하고 있습니다.2010년 이후 임대 주택의 증가율은 자가 소유 증가율을20%p 상회했으며, 유럽의 주택 자산은 전 세계에서 가장 노후화되고 기관 참여 비중이 낮은 편에 속합니다.²⁵영국의 경우 주택의 80% 이상이 50년 이상 된 건물이며,임대 주택 중 기관이 운영하는 비율은 2%에 불과해 미국의 41%와 큰 차이를 보입니다.²⁶

한편, 주택 공급은 사상 최저 수준입니다. 토지 부족, 노동력 부족, 개발 사이클 장기화, 프로젝트 경제성 약화로인해 영국의 신규 주택 착공이 2022년 이후 70% 감소했습니다.²⁷

이러한 상황은 주택 시장 전반에 걸쳐 플랫폼을 인수·구축·확장하고 파편화된 시장에 기관이 참여할 수 있는 매력적인 기회를 창출합니다.

아시아·태평양 지역으로 시선을 옮기면, 많은 국가에서기관형 임대 주택이 아직 초기 단계에 머물고 있습니다.인도가 특히 눈에 띄는데, 인구가 대대적으로 증가하고2050년까지 3억 5,000만 명이 도시로 이주해 역사상 최대 규모의 도시화 현상이 예상됩니다.²⁸ 인도의 노동계층과 중산층이 지속적으로 성장하고 도시화가 진행됨에 따라, 임대 주택의 약 70%를 개인이 운영하는 이 시장에 기관급 임대 주택을 공급하는 막대한 기회가 존재합니다.²⁹

물류 및 데이터센터

기술, 무역, 전력이라는 글로벌 경제를 재편하는 동인이오늘날 물류와 데이터센터를 가장 매력적인 부동산 투자 기회 중 하나로 만들고 있습니다. 디지털 인프라 수요는 토지 가치평가 기준을 재정의하고 있습니다.

기업들은 지정학적 변동성을 고려해 제조, 보관, 유통 거점을 어디에 둘 것인지 다시 검토하고 있습니다. 이제는지역화가 시장 구도를 결정합니다. 미주, 유럽, 아시아·태평양 전반에서 뚜렷한 무역 클러스터가 형성되고 있으며, 각 지역은 고유한 생태계를 구축해 나가고 있습니다.

아시아·태평양 역내 무역은 생산과 소비의 상호 연계성이 강화되면서 2019년 이후 급증했으며, 2024년 한 해에만 컨테이너 물동량이 13% 증가했습니다.³⁰ 해당 지역 일부 시장에서는 기존 모델을 거치지 않고 AI 기반 풀필먼트와 다층형 유통을 대규모로 도입하는 등, 현대화가 단번에 진행되고 있습니다.

데이터센터에서는 이제 입지뿐 아니라 지속 가능한 전력에 합리적인 비용으로 접근할 수 있는지가 핵심이 되고 있습니다. 안정적 전력에 대한 접근성이 신규 설비구축의 위치와 속도를 결정합니다. 또한 창고로 계획된산업용지가 데이터센터 부지로 전환되는 사례도 늘어나고 있습니다. 전 세계적으로 우량 산업단지와 비즈니스 구역을 AI 팩토리 부지로 전환하려는 수요가 증가하고 있으며, 이 경우 개발 마진과 토지 가치 상승 여력이

크게 확대됩니다. 당사는 최근 한 거래에서 데이터센터캠퍼스 확장을 위해 전력 접근성과 부지를 확보하려는매수자에게 물류용지를 매각했으며, 물류용지 기준 가치평가액 대비 1.5배 수준의 가격으로 거래가 성사됐습니다.¹⁹

경험과 운영 역량, 관계 네트워크가 모든 요소를 하나로연결합니다. 유틸리티 기업과의 파트너십은 전력망 접근성을 제공하고, 정부와의 협력은 인센티브와 인허가를 이끌어냅니다. 또한, 우량 고객과의 장기 임대 계약은안정성, 속도, 신뢰에 기반하는 꾸준한 현금흐름을 창출합니다. 고객에게 일관된 성과를 제공하는 물류 운영사는 여러 시장에서 이 기업들의 선호 파트너로 자리 잡을것입니다.

호텔업

전 세계적으로 일부 호텔업 시장은 팬데믹 이후 회복 단계를 넘어, 지속적 성장 국면에 진입했습니다. 사상 최대 수준의 관광객 유입과 신규 공급 제한이 맞물리면서RevPAR 상승을 견인하고 우호적 시장 환경을 뒷받침하고 있습니다.

아시아·태평양 지역의 호텔업 부문이 특히 눈에 띕니다.예를 들어, 일본은 지난 15년간 관광객 수가 4배로 증가했습니다. 아시아·태평양 지역 전체의 여행 지출은 2025년부터 2030년까지 연평균 8.9% 성장할 것으로 예상되지만, 인구 대비 호텔 수는 미국에 비해 크게 낮아 공급부족이 심각한 상태입니다.³¹

유럽에서는 럭셔리 여행 수요가 가속화되며 최상위 자산의 가격 결정력이 강화되고 있습니다. 유럽 호텔 시장은 객실 수 기준으로 미국보다 규모가 크지만, 브랜드 침투율이 낮고 자산의 약 80%가 개인 소유로 분산
되어 있는 등 매우 파편화된 상태입니다.³² 이러한 환경이 통합을 통한 가치 창출 기회를 제공합니다. 또한, 유동성 제약과 건설비 상승으로 인해 많은 소유주가 리노베이션을 연기하면서, 자본 투자가 부족했던 자산을 중심으로 상당한 규모의 설비투자 적체가 발생했고, 이는매력적인 밸류애드 투자의 진입 기회를 만들어내고 있습니다.

이러한 환경에서는 진입 장벽이 높고 공급 제약이 존재하는 시장의 우량 자산 가치가 더욱 높아질 것입니다.