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 住宅は米国の国内総生産（GDP）の中で最大の構成要素の一つであり、家計支出、投資、さらには金融システム全体における信用創造に至るまでさまざまな分野にまたがっています。しかし、住宅市場は決して一様ではありません。むしろ、米国の住宅市場は、地域、所得、人口動態によって区分される複雑なエコシステムになっています。

現在、米国住宅市場は近年で最も不均衡な状態にあり、約300万戸の構造的な住宅不足が生じています 。供給不足の背景には、新たに建設される住宅の不 足、土地区画規制、建設コストの増大があり、こうした要因が新規供給を抑制しているため、需給の急速な均衡回復は見込みにくい状況です。

需給不均衡の主な要因の一つは、初回購入者向けの「スターターホーム」が不足していることです。住宅建設は数十年にわたり不足状態が続いており、価格の急騰を招いています。特に、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後は、記録的な価格上昇が見られました。米国の住宅価格中央値は現在43万 6,000ドルを上回り、2019年²月と比べて5割以上値上がりしています 。この結果、新築住宅の購入には6年前の約2倍の所得が必要となっているほか、初回購入者の年齢中央値は同期間に33歳から40歳へと上昇しています 。

住宅取得能力（アフォーダビリティ）が大きく悪化したうえに、融資基準の厳格化や住宅ローン金利の高止まりが重なった結果、多くの潜在的購入者が購入を見送っている状況です。

こうした需給動向は一過性のものではありません。最も手頃な価格帯の住宅ほど、最も建設が難しく なっています。また、世帯形成は住宅完成件数を上回るペースで進んでおり、住宅価格は賃金を上回る速度で上昇しています。

その結果、米国では賃貸住宅に長く住み続ける人が増えており⁴、専用に設計された賃貸戸建て住宅を求めたり、持ち家取得への足がかりとなり得るプレハブ住宅へと関心が移行したりしています。さらに、アフォーダビリティの制約に加え、賃貸により得られるライフスタイルや資金面の柔軟性を選好する 人々も増えています。一方で、高齢化の進展がシニア向け住宅の需要を押し上げており、大規模な主要大学への入学者数増加が、学生寮への需要を押し上げています。

複数に分かれた市場

米国の住宅市場全体に共通して同様の需給動向が見られる一方で、さまざまな住宅セグメントが足並みを揃えて動くわけではない点に留意が必要です。集合住宅、アフォーダブル住宅、ビルド・トゥ・レント、シニア向け住宅、学生寮、プレハブ住宅には、それぞれ固有の需要要因があり、経済的要因に対する反応も異なります。

これまで投資家は、米国住宅市場へのエクスポージャーを個別のサブセクターや戦略を通じて獲得してきまし た。しかし、これら住宅セグメント間のリターン相関が比較的低く、GDP成長に対する感応度が異なっていることは分散されたアプローチの利点を示しています。さまざまなサブセクターにまたがって資産配分を行うことにより、リターンの向上、ボラティリティの低減、ダウンサイドプロテクションといった効果が期待できます。

従来型集合住宅

米国住宅市場の需給の不均衡を理解する最も明確な方法の一つは、賃借人の人口動態に着目することです。端 的に言えば、賃借人は高齢化し、より裕福になっています。Zillowのレポートによれば、現在では賃借人の37%が自宅に子どもと同居しており、その割合は2022年の 29%から増加しています⁵。

アフォーダブル住宅

近年の住宅コストの急騰と、米国経済の多くの分野における所得の伸びの鈍さが相まって、公式に「アフォーダブル」と指定された集合住宅への需要が高まっています。この集合住宅セグメントでは、一般に賃料が地域の所得中央値（Area Median Income）の一定割合に制限されるか、政府による補助を受ける形となっています。需要の主な担い手は、賃料相場の負担が難しい労働者層の世帯です。

一方で、このサブセクターにおける供給は制約を受けており、その大きな要因として、建設コストの上昇により、開発業者が大都市圏市場における高価格帯物件に開発を集中させていることが挙げられます。現在、地域の所得中央値の50%以下の所得水準にある賃借 人については、住宅を必要とする100世帯当たり、アフォーダブル住宅はわずか54戸しか供給されていません⁸。

ビルド・トゥ・レント（BUILD-TO-RENT）

賃貸を目的として設計・建設される住宅は、米国住宅市場において重要な役割を担っており、賃貸物 件を必要とするかそれを望む世帯に対して、手頃な価格の戸建住宅の選択肢を提供しています。

多くの場合、ビルド・トゥ・レントのコミュニティは、価格に敏感な世帯が本来であれば手の届かない地域に居住することを可能にし、裏庭や追加の寝 室、良好な学校環境、安全な近隣環境といった望 ましい居住条件へのアクセスを提供しています。 実際、この種の住宅に居住する賃借人のおよそ85%は、当該物件を購入する経済力を有していません。

米国住宅市場を再形成する構造的要因を踏まえる  と、ビルド・トゥ・レント住宅がもたらす機会は極めて大きいと言えます。その背景に、賃借人の人口が住宅購入者の人口に比べて3倍のスピードで増加しているという事実があります⁹。

シニア向け住宅

米国の人口は、史上かつてないペースで高齢化が進んでいます。最も年長のベビーブーマー世代は今年で 80歳を迎え¹⁰、米国の80代人口は2040年までに2倍以上に増加する見通しです¹¹。こうした世代は資産を蓄積しているうえ、寿命も延びており、シニア向け住宅に対する需要を押し上げる要因となっています。

一方で、新規建設は需要の伸びに追いついていま せん。実際、2030年までには、シニア向け住宅の供給は予想される需要の3分の1も満たさない¹²と見込まれており、このサブセクターへの投資妙味を高めています。

学生寮

学生寮は、大学進学者数そのものではなく、学生がどの大学を選択するかによって再形成されつつあります。米国全体の大学入学者数がほぼ横ばいにと どまる一方で、需要は特定の大規模な公立大学群に集中する傾向が強まっています。とりわけ南東部では、充実したキャンパス文化や主要なスポーツプログラム、温暖な気候が全国から学生を引きつけています。

この傾向は、「パワー・フォー」と呼ばれる、米国大学スポーツにおいて規模の大きい４つのカンファレンスに所属する大学群において顕著であり、一部の主要州立大学では州外出身の学生が学生全体の40～50%以上を占めています¹³。そのため、追加的な住宅需要が生まれ、地域の供給能力が追いつかない状態にあります。

プレハブ住宅

プレハブ住宅コミュニティは、誤解されることがよくあります。多くの人がこのサブセクターに対して連想する古びた「モバイル・ホーム・パーク」というイメージとは異なり、実際には、クラブハウスやプール、共有の緑地スペースなどの設備を備えた、良好に維持管理され、専門的に運営されたコミュニティが増えています。また、多くの場合、居住者には住宅そのものを所有しつつ、家が建つ土地を賃借する選択肢があり、安定的でコミュニティ指向の居住環境が形成されています。

さらに、これは米国において最も手頃な住宅形態の一つでもあり、プレハブ住宅の月額負担総額は、戸建住宅と比較して約45％低い水準となっています¹⁵。こうしたアフォーダビリティの利点を背景に、需要が持続的に拡大しており、当該サブセクター全体で高い入居率と安定的な賃料上昇が見られます。

一方で、新規供給は過去10年以上にわたりほぼ皆無に近い状況が続いています。土地区画規制や土地不足、許認可の難しさから、新規コミュニティの開発が難しく、既存物件の多くも機関投資家以外の主体によって所有されています。
 

その結果、当該サブセクターは、持続的な需要を背景としつつも、所有構造が細分化され供給が制約された状況にあります。

また、インフラの改修や設備の充実、専門的な管理体制の導入といった狙いを定めた運営改善により、居住者体験が向上するとともに、入居率の改善および長期的な価値創出が可能であることが判明しています。

米国住宅市場は多くの市場からなる

米国の住宅市場は、世界で最も機関投資家の参入が進んだ市場であり、国内GDPのおよそ18%を占め、その規模は日本経済に匹敵します。この約5兆ドル規模のエコシステムは、ニーズに基づいた安定した需要によって支えられています。同時に、持続的な供給制約と市場環境の変化により、資本の投資先や配分方法は再形成され続けています。

住宅は、不動産とインフラ双方の特性を併せ持っています。すなわち、不可欠な安定的需要と比較的安定した収益構造を持つ一方で、地域ごとの市場動向や経済環境の変化からの影響も受けます。

また、住宅は複数のセグメントから構成されていま す。図表が示すとおり、これらのセグメント間でパ フォーマンスに大きな差異が見られ、市場サイクルの局面によって、パフォーマンスでリードするサブセクターと出遅れるサブセクターが入れ替わります。